东京写字楼空置率0.7%创纪录，房价5年涨160%，投资者却往海外跑 ...

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关键信息：

• 东京甲级写字楼空置率仅0.7%，租金连续9季上涨
  
• 东京新建高端公寓去年涨58.5%，近5年累计涨近160%
  
• 日本酒店业仍强劲，前4个月韩国和台湾游客分别增22%和24%
  
• 日本跨境商业地产投资占比上升，海外配置持续加码
  
• 过去两年日本投澳房地产额，已相当于此前22年总和
  

日本房地产市场看起来相当强劲。那么，投资者为何仍在加快出海？
推动东京资本流向海外的因素，确实凸显了日本国内市场面临的一些挑战。但整体来看，日本房地产仍显露出不少积极信号。
谈到亚太地区房地产市场的表现，日本依然处于领先位置。作为亚洲第二大经济体，日本拥有本地区最深、交易最活跃、也最安全的市场。明晟公司数据显示，去年日本占亚太商业地产直接投资总额的28%。
东京甲级写字楼今年第一季度的平均空置率为0.7%。据仲量联行数据，租金已连续9个季度上涨，上季度按年化计算增幅达到13.2%。企业经营表现强劲，支撑了稳健的租赁需求；与此同时，建筑成本大幅上升、劳动力严重短缺，令新增供应受到限制。
住宅市场同样火热。莱坊跟踪的全球100个高端住宅市场中，东京新建公寓价格去年上涨58.5%，涨幅居首。过去5年，东京高端住宅价格累计上涨近160%，增速仅次于迪拜。



即便中国内地访日游客在今年前4个月同比减少55%，日本酒店业表现依然强劲。受日元疲软等因素带动，入境旅游保持旺盛，来自韩国和台湾地区的游客分别增长22%和24%，这在一定程度上缓解了东京与北京外交摩擦带来的影响。
不过，如果日本房地产市场表现良好，为什么日本投资者还在增加对海外市场的配置？高力国际数据显示，过去一年，日本在全球跨境商业地产投资中的占比明显上升，超过过去5年的年均水平。



过去两年，日本对澳大利亚房地产的投资额，已相当于此前22年累计投放资本的总和。住宅板块是投资重点，尤其是澳大利亚具有吸引力的机构化租赁住房市场。赫伯特·史密斯·弗里希尔斯·克莱默律师事务所和澳大利亚国立大学在《2025年日本—澳大利亚投资报告》中指出，这一市场“契合日本投资者对能够产生稳定收益的住宅资产的熟悉度”。
这也说明，尽管日本国内房地产市场表现强劲，日本投资者仍在持续加大海外配置。
作者：尼古拉斯·斯皮罗
来源：Japan’s property sector looks strong. So why are investors going abroad?
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