广州旧改周报┃80.56亿！华润拿下海珠琶洲南区石榴岗地块 ...

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2026年第35周广州城市更新市场周报
（8月24日—8月30日）
本期看点
政策资讯：
本周重点收录了7条国家级最新政策，内容主要集中于城市更新项目贷款、商品住房开发贷款等。
行业资讯：
1.80.56亿！华润拿下海珠琶洲南区石榴岗地块
2.372套安置房动工！广州白云区夏茅城中村改造项目新进展
3.广州黄埔区福山、福洞村整村搬迁项目安置房摇珠分房
4.广州增城区两大城中村改造安置区项目开工！
项目动态：
本周，广州市共发布3个项目动态：实施方案公告1项，用地面积15.1万㎡；土地征收公告1项，用地面积1.6万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积0.02万㎡。
市场资讯：
1.土地挂牌
本周有4宗土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有5宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有5个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
本周，住宅成交1128套，成交面积127177㎡；商业成交58套，成交面积32147㎡；办公成交81套，成交面积5635㎡；车位成交1637个，成交面积20977㎡；合计成交2904套，成交面积185936㎡。
01
政策资讯
本周重点收录了7条国家级最新政策，内容主要集中于城市更新项目贷款、商品住房开发贷款等，具体政策内容要点如下：
1.文件名称：住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知
发布单位：住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局
发布日期：2026-8-28
文件要点：
1、完善商品住房预售管理。（1）规范预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定；（2）加强预售资金监管。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。；（3）优化存量项目预售管理。本通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。
2、有力有序推行商品住房现房销售。各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。
3、加强政策措施协同。各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策，优化项目开发建设、销售和不动产登记管理，加强政策协调和衔接，提高管理服务效能。
2.文件名称：金融监管总局 住房城乡建设部关于印发《城市更新项目贷款管理办法（试行）》的通知
发布单位：金融监管总局 住房城乡建设部
发布日期：2026-8-28
文件要点：
1、贷款要求要点。（1）贷款人应核实城市更新项目贷款资金用途，不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节，不得用于按照规定应由财政资金支出保障的事项；（2）贷款人应综合考虑项目实际融资需求及可用于还本付息的现金流等因素，合理确定贷款额度。对于贷款金额较大的项目，原则上应通过银团贷款方式提供融资支持，严防过度授信；（3）贷款人应根据项目建设运营周期、还款来源、资金成本等实际情况，在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下，合理确定贷款期限和利率；（4）贷款人在评估城市更新项目还款来源时，应确保项目还款来源、还款计划切实可行，现金流足额覆盖贷款本息，不得因项目纳入城市更新规划、城市更新项目库等放松贷款审查，不得接受任何形式的政府隐性增信措施。
2、风险管理要点。贷款人应定期对借款人履约情况及公司治理、信用状况、项目建设和运营情况等进行检查和分析，对抵质押物的价值和保证人的担保能力进行动态监测和重估，有效监控并及时预警贷款风险，积极采取有效措施保障债权安全。
3.文件名称：国家金融监督管理总局关于印发《商品住房开发贷款管理办法（试行）》的通知
发布单位：国家金融监督管理总局
发布日期：2026-8-28
文件要点：
1、贷款金额。贷款人应综合考虑项目总投资金额、资本金投入、自有资金、其他融资等，并参考当地同类项目建筑造价水平，合理确定贷款金额，满足项目融资需求。
2、贷款期限。贷款人应综合评估商品住房项目建设周期、销售周期和风险水平等，合理确定贷款期限。预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。
3、贷款利率。商品住房开发贷款利率应遵循利率市场化、商业可持续原则，贷款人应在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下，合理确定贷款利率。
4、贷款用途。贷款用于开发、建造向市场销售、出租等用途的商品住房项目。加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款不得跨项目使用，不得用于缴纳土地出让金及相关税款、项目分红、其他投资等。
5、担保方式。贷款人应严格落实商品住房开发贷款的抵押担保措施，将本项目土地使用权及在建工程作为抵押物，按照相关规定依法依规办理抵押权不动产登记。设立抵押时，应确保抵押物权属清晰，经查询已办理预告登记或网签的房屋及其土地不得作为抵押物。可根据需要追加股东担保、股权质押或其他增信措施。
6、借款人承诺。贷款人应要求借款人在合同中对与贷款相关的重要内容作出承诺，包括但不限于：借款人严格按照合同约定使用资金，不得变相套取项目贷款资金，不得违规将项目贷款资金、项目收入资金划拨至房企集团、母公司或其他关联企业，借款人及其股东不得抽回项目资本金，设立抵押时不得将已售房屋及其土地纳入抵押范围。
4.文件名称：国家金融监督管理总局 中国人民银行关于印发《个人住房贷款管理办法（试行）》的通知
发布单位：国家金融监督管理总局 中国人民银行
发布日期：2026-8-28
文件要点：
1、贷款比例。贷款人应当着重考核借款人还款能力，根据当地房地产市场情况、借款人收入和债务状况等因素，合理设定借款人个人住房贷款的月房贷支出与收入比例上限和月所有债务支出与收入比例上限，其中月房贷支出与收入比控制在50%以下（含50%），月所有债务支出与收入比控制在60％以下（含60%）。
2、贷款期限。贷款人应当合理确定贷款期限，最长不得超过40年。
5.文件名称：关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见
发布单位：中国证监会
发布日期：2026-8-28
文件要点：
1、支持房地产开发企业合理融资。（1）支持上市房地产开发企业再融资；（2）支持上市房地产开发企业并购重组；（3）支持房地产开发企业发行公司债券和资产支持证券（ABS）；（4）推动不动产投资信托基金（REITs）高质量发展；（5）持续推进不动产私募投资基金试点工作。
2、稳妥防范化解房地产相关风险。严格执行退市制度，稳妥有序开展上市房地产开发企业退市监管，畅通多元化退市渠道，做好上市房地产开发企业退市与有关投资者保护工作。对于债券违约的房地产开发企业，配合注册地城市政府，督促企业及大股东、实际控制人多方筹措资金，遵循市场化、法治化原则，稳步推动违约债券处置出清。研究完善债券违约风险化解处置工具箱，丰富多元化的房地产债券风险处置机制。
6.文件名称：国家金融监督管理总局关于印发《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》的通知
发布单位：国家金融监督管理总局
发布日期：2026-8-28
文件要点：
信托公司开展与房地产业相关的资产管理信托业务，在风险可控的前提下，应当遵循合理分散原则，建立健全房地产集中度风险管理制度，除法律法规和国家金融监督管理总局另有规定外，房地产信托业务应当满足以下集中度比例限制：
1、房地产信托业务余额不得高于本机构信托业务实收规模的5%。
2、投资于单一房地产企业（集团）的房地产信托业务余额不得高于本机构房地产信托业务余额的20%。
3、通过非标准化资产形式投资的房地产信托业务余额不得高于本机构房地产信托业务余额的50%。
信托公司还应当对本机构信托资金投资于单一房地产项目、单一地域等审慎设置投资比例上限。

7.文件名称：国家金融监督管理总局关于印发《商业地产贷款管理办法（试行）》的通知
发布单位：国家金融监督管理总局
发布日期：2026-8-28
文件要点：
1、商业地产贷款含义。商业地产贷款是指用于商业地产的建设、购买和运营，以其销售、出租、经营等产生的现金流为主要还款来源的贷款。
2、商业地产开发申请贷款条件。（1）取得合法、完整、真实、有效的立项或备案文件，符合国家产业、土地、环保和投资等相关政策要求；（2）取得土地不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，当地对“四证”另有规定的从其规定，但须与“四证”齐全具有同等效力；（3）符合国家关于固定资产投资项目资本金制度相关规定，项目资本金实缴到位；（4）符合国土空间规划、区域功能定位；（5）预期还款来源稳定、可靠；（6）改建项目应当符合当地城市政府所要求的必要条件和程序。
3、商业地产开发申请贷款期限。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。
02
行业资讯
1.80.56亿！华润拿下海珠琶洲南区石榴岗地块
8月28日，广州土地市场迎来下半年备受瞩目的一场竞拍，海珠区琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块，历经5家企业、201轮激烈竞价，最终由广州市润尚房地产开发有限公司（华润置地）以总价80.56亿元成功竞得，成交楼面价约6.14万元/㎡。这一价格一举冲进广州涉宅用地成交楼面价TOP5，充分彰显了市场对琶洲板块的高度认可。
琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块作为琶洲片区功能复合的“创新融合拓展区”，聚力打造面向未来、生态宜居、令人向往的数字创新活力区。本次地块的成功出让，将进一步完善琶洲南区城市功能、优化产居格局，以高品质居住配套反哺产业发展，推动“产城融合”走深走实，为人才集聚提供有力支撑。
琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块位于黄埔涌与赤沙涌交界东南侧，规划为二类居住用地兼容商业设施用地，用地面积约6.6万㎡，总建筑面积约13.12万㎡。地块容积率仅约2.98，建筑限高80米，是琶洲核心城区罕见的低密度住宅用地。项目毗邻广东实验中学琶洲学校，家门口即地铁12号线赤沙北站，一桥之隔便是互联网企业扎堆的琶洲西区。依托琶洲南区生态空间格局和滨水资源优势，项目将重点打造低密度、高品质的宜居社区，完善琶洲人工智能与数字经济集聚区居住配套，提升片区综合承载能力，更好地满足优质人才安居需求。


琶洲南区石榴岗路HZ0401003-CZTBGX地块效果图
2.372套安置房动工！广州白云区夏茅城中村改造项目新进展
近日，夏茅城中村改造项目安置房建设迎来新进展！继安置地块一、地块三动工建设后安置地块二顺利动工。
据了解，夏茅联社位于白云湖街南部，地处机场高速与华南快速交汇处，位于“珠江西航道-广州白云站-白云新城-白云山”城市通廊的中心地带，具备强劲发展动能。夏茅城中村改造项目共有7个安置房建设区，户型设计充分贴合村民实际需求，提供60㎡、80㎡、100㎡、120㎡、140㎡五种面积组合，满足不同家庭的居住需求。
夏茅城中村改造项目安置地块二项目位于白云湖街廖家社涌以南、夏花路以东、湖滨南路以北、广花快速路以西区域，总建筑面积约5.8万㎡，总投资额约4.7亿元，规划建设372套安置房，户型面积分为100㎡和120㎡两种。
在安置房加速建设的同时，片区民生保障工作有条不紊地推进。近期，为妥善保障芳白城际、夏茅城中村改造二期项目涉迁村民临时过渡居住需求，白云湖街夏茅联社积极统筹落实安置保障工作，选取花城云著小区作为村民过渡租住房源，以区位优势和惠民租金措施，满足村民过渡期居住需求。该小区提供过渡安置住房约200套，涵盖一至三房多种户型，安置租金每㎡约25元，较周边楼盘租金优惠近一半。
今年6月，位于白云湖东畔的白云航空科技城市会客厅（夏茅白云湖东侧留用地）项目一期主体结构迎来封顶，成为夏茅城中村改造进程中，盘活集体留用地、实现产业转型升级的标志性成果。该项目是夏茅首个村企合作留用地开发项目，接下来将加快推进二期建设。夏茅联社也将结合城中村改造整体规划，扎实做好属地统筹工作，夯实与优质企业的长期合作基础。以集体留用地为平台引育高端产业，让土地资源价值充分释放。


夏茅村城中村改造项目第二批回迁安置房效果图
3.广州黄埔区福山、福洞村整村搬迁项目安置房摇珠分房
8月28日，黄埔区新龙镇福兴花园安置区人头攒动、气氛热烈，福山村、福洞村安置房摇珠分房工作正式启动！本次分房为期三天，共分配3694套优质安置房，近千户村民喜圆“安居梦”。
“福兴花园顺利交付，不只是简单的‘交钥匙’，更是打造一套可复制、可推广的安居样板，为新龙镇乃至全区安置房建设管理探路示范。”新龙镇党委副书记、镇长蔡广强表示，福兴花园是新龙镇头号民生工程，项目如期高质量交付，圆了近千户村民的安居梦。接下来，新龙镇将以党建引领抓实福兴花园社区治理，系统梳理形成一套成熟工作机制，着力打造新型农村社区示范样本，为全镇后续城中村改造安置房建设管理工作筑牢基础。
福兴花园坐落于新龙镇核心区域，广汕公路、知识大道、九龙大道三条主干道环绕，步行可达地铁14号线、21号线与穗莞深城际换乘站镇龙站，广河高速、花莞高速、增天高速出入口近在咫尺。相较于传统村居，福兴花园实现了居住品质、生态环境、公共服务的全方位升级。小区住宅建筑面积35.46万㎡，规划建设22栋住宅楼，合计3694套安置房，细分设计65㎡、80㎡、85㎡、100㎡、120㎡五种户型，适配独居、两口之家、三代同堂等不同家庭结构，户型方正通透、空间布局合理，充分贴合群众日常居住习惯。
福山村、福洞村的整村搬迁，是为了配合福山循环经济产业园等重点项目建设，也是改善村民人居环境的重大民生工程。自2020年12月发布搬迁公告以来，村民们都盼望着早日入住新居。如今，随着摇珠分房的启动，村民们的新居梦想正从蓝图变为现实。本次分房完成后，村民将陆续办理购房协议签订、房款结算和收楼手续，正式开启在福兴花园的幸福新生活。


4.广州增城区两大城中村改造安置区项目开工！
8月30日上午，增城区城中村改造迎来标志性节点——中新镇中新村、荔城街金星村两个城中村改造安置区项目同日举行开工仪式！随着启动杆共同推动、礼炮齐鸣、施工机械鸣笛启动作业，标志着两个历经波折的城中村改造项目正式从“民生之盼”迈向“民生之变”，全面驶入实质性开发建设快车道。
此次同日开工的两个安置区项目，均地处增城核心发展板块，区位优势明显，配套资源富集。
中新村城中村改造安置区项目紧邻地铁21号线中新地铁站，步行距离仅约300米。项目总用地面积约2.5万㎡，总建筑面积约12.7万㎡，主要由3栋25层高层住宅、1栋4层集中商业楼及2层地下室组成，规划住宅总户数556户，住宅建筑面积5.6万㎡，商业建筑面积2.8万㎡。设计上采用蝶形T8楼型，以原经村民表决户型为基础优化调整，均为100㎡户型，力求让村民“选得舒心、住得放心”。
金星村城中村改造安置区项目地处增城中心城区核心板块，紧邻地铁21号线增城广场站，周边商业、教育、医疗等生活配套成熟完善。项目由广州广建滨东片区投资开发有限公司负责实施，总投资约5.4亿元，总用地面积约3.2万㎡，总建筑面积约11万㎡。规划建设5栋18至25层高层安置房、1栋1至4层商业裙楼以及复建祠堂。项目坚持以人为本的规划理念，住宅采用全南向布局，配套建设中心花园景观，补齐片区公共服务短板，打造宜居舒适的现代化安置社区。
两个项目计划均将在两年左右全面竣工并交付回迁，届时将有逾千户村民告别老旧村居，圆梦安居。


03
项目动态
本周，广州市共发布3个项目动态：实施方案公告1项，用地面积15.1万㎡；土地征收公告1项，用地面积1.6万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积0.02万㎡。


1、实施方案公告
1
广州市黄埔区长岭街道黄麻旧村改造项目
项目位置：位于黄埔区长岭街道，东临黄麻社、西至长落沟，北至北斗山，南至黄麻路
测量范围用地面积：150900㎡
建新范围用地面积：59200㎡
现状总建筑面积：5.32万㎡，其中村民住宅5.07万㎡（含证载建筑面积3.47万㎡、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积0.59万㎡、2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积0.09万㎡、不符合一户一宅的建筑面积0.93万㎡），集体物业0.24万㎡（含2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积0.17万㎡、2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积0.08万㎡）。
规划计容总建筑面积：17.77万㎡，其中居住用地（含二类居住用地兼容商业用地兼容公共交通场站用地）4.67万㎡，容积率3.69，计容建筑面积17.26万㎡（其中9班幼儿园服务设施用地0.53万㎡，建筑面积0.36万㎡）；文化设施用地0.66万㎡，容积率0.77，计容建筑面积0.51万㎡；城市道路用地0.58万㎡。
改造成本：改造成本为4.55亿元（不含土地出让金）。如实际改造成本超出4.55亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。
改造方式：全面改造
改造主体：广州市黄埔区长岭街黄麻社区黄麻经济合作社、广州市黄埔区长岭街黄麻社区八哥经济合作社。


测量范围内标图建库示意图
2、土地征收公告
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广州市花都区新雅街道清㘵村村镇工业集聚区更新改造项目（周边道路工程）
项目位置：位于花都区新雅街道
用地面积：16491㎡
拟征收土地现状：拟征收广州市花都区新雅街清㘵经济联合社，清㘵村东分经济合作社集体所有土地共1.6491万㎡（24.7365亩）。其中，均为建设用地，不涉及农用地和未利用地。
土地补偿费和安置补助费标准：根据《广东省自然资源厅关于广州市征收农用地区片综合地价成果的批复》（粤自然资函〔2024〕103号）的规定，土地补偿费标准为120万元/万㎡，安置补助费标准为120万元/万㎡。
安置方式：

1、货币安置：有关费用已包含在土地补偿费与安置补助费中。
2、留用地安置：根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）的规定，按实际征收土地面积的10%，按照实物留地方式安排留用地。


征地范围图
3、三旧改造用地审批
1
广州市黄埔区文冲街道文冲（渡头、文元、江北片）旧村改造项目
用地位置：位于黄埔区文冲街道
类型：集体建设用地征为国有建设用地
用地面积：241㎡


04
市场资讯
1.土地挂牌
本周有4宗土地挂牌信息。


2.土地成交
本周有5宗土地成交信息。


3.新盘入市
本周有5个新盘入市。


4.房地产市场交易信息


统计时间：2026年8月24日至2026年8月30日
数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心
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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新协会副会长单位，深圳市城市规划学会副会长单位，深圳市商业联合会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新产业运营全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及政策智库进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国城市高质量发展提供系统性的解决方案。
合一业务范围包括为政府提供城市更新产业升级政策课题咨询以及产业发展规划顾问服务、为国央企及村集体等市场主体提供城市更新项目全过程咨询+实施服务(投资可研与开发策划顾问、项目全流程开发管理及融资并购等)、为银行业金融机构提供城市更新项目融资贷款可研与贷后监管服务、为工改工产业园区项目方提供策划招商运营等全过程专业服务。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州等地区公司，参与操盘和服务的项目覆盖深圳本土十个区、以及粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。






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